關(guān)于印發(fā)《綏芬河市住宅前期物業(yè)

　　服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知  

　　綏發(fā)改規(guī)﹝2023﹞1號(hào)

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位:

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)收費(fèi)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家和省進(jìn)一步深化“放管服”改革精神，我們對(duì)《綏芬河市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)行了修訂，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。

　　綏芬河市發(fā)展和改革局   

　　綏芬河市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　綏芬河市市場(chǎng)監(jiān)督管理局

　　2023年7月14日      

　　綏芬河市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

　　第一條  為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條  本市轄區(qū)內(nèi)住宅（不含別墅和公寓）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)適用本辦法。

　　第三條  住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

　　第四條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　住宅（不含別墅、公寓，下同）、與住宅配套使用的電梯、單體車(chē)庫(kù)、室內(nèi)停車(chē)泊位(車(chē)庫(kù))的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)之外的其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第五條  市物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及管理政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　市價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理政策。

　　市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查工作。

　　社區(qū)居委會(huì)在其職權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助物業(yè)行政主管部門(mén)和價(jià)格行政主管部門(mén)做好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和住宅前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的管理工作。

　　第六條  住宅前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級(jí)差物業(yè)服務(wù)和特有物業(yè)服務(wù)三個(gè)部分。

　　基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)是最基本的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，是物業(yè)服務(wù)必須達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、化糞池清掏、單元電子門(mén)維護(hù)、樓道聲控?zé)粽彰?個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　級(jí)差物業(yè)服務(wù)是滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)質(zhì)量提供分等級(jí)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括綜合管理、公共區(qū)域秩序維護(hù)、共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修、日常保潔、清冰雪、綠化養(yǎng)護(hù)6個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目按照服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，由低到高分為一至四級(jí)。

　　基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和級(jí)差物業(yè)服務(wù)構(gòu)成了基本物業(yè)服務(wù)。

　　單體樓物業(yè)服務(wù)，包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和級(jí)差物業(yè)服務(wù)中所涉及的服務(wù)項(xiàng)目（級(jí)差物業(yè)服務(wù)中的綜合管理為必選項(xiàng)目）。

　　特有物業(yè)服務(wù)是根據(jù)建設(shè)配套及物業(yè)服務(wù)需求，為業(yè)主提供的單項(xiàng)物業(yè)服務(wù)。包括電梯管理、裝修管理、車(chē)輛管理、二次加壓供水、公共責(zé)任險(xiǎn)5個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　第七條  物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)等級(jí)由市物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定并公布。（詳見(jiàn)《綏芬河市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》附件1）

　　住宅前期基本物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，由市價(jià)格行政主管部門(mén)測(cè)算并公布（詳見(jiàn)《綏芬河市住宅前期物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)》附件2），并根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，適時(shí)調(diào)整。

　　第八條  住宅前期基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由住宅前期基本物業(yè)定價(jià)成本、利潤(rùn)和法定稅金3部分構(gòu)成。

　　住宅前期基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 住宅前期基本物業(yè)定價(jià)成本（包括基礎(chǔ)服務(wù)成本和級(jí)差服務(wù)成本）＋利潤(rùn)（政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)幅度6%—12%）＋法定稅金。

　　未提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不得計(jì)入定價(jià)成本。

　　第九條  住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以元/月·平方米（建筑面積）為計(jì)費(fèi)單位，按月、季、年計(jì)收，預(yù)收期限不得超過(guò)12個(gè)月。

　　第十條  新建住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需按照下列規(guī)定確定：

　　一、房屋銷(xiāo)售前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將設(shè)計(jì)提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)請(qǐng)物業(yè)行政主管部門(mén)備案；價(jià)格行政主管部門(mén)依據(jù)物業(yè)行政主管部門(mén)出具的備案文件，核定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

　　建設(shè)單位與住宅買(mǎi)受人簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　三、辦理住宅進(jìn)戶前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)請(qǐng)物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)其實(shí)際物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)并備案；價(jià)格行政主管部門(mén)依據(jù)物業(yè)行政主管部門(mén)出具的備案文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（包括室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)泊位(車(chē)庫(kù))物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯服務(wù)費(fèi)等）予以核定。

　　四、辦理住宅進(jìn)戶時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)物業(yè)行政主管部門(mén)確認(rèn)并備案的服務(wù)等級(jí)和市價(jià)格行政主管部門(mén)核定的前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主簽定前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行期限的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以市價(jià)格行政主管部門(mén)的核定文件為準(zhǔn)。

　　第十一條  物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(一)交付房屋專(zhuān)有部分建筑面積超過(guò)建筑總面積百分之五十以上的；

　　(二)交付房屋套數(shù)超過(guò)房屋總套數(shù)百分之五十的；

　　(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數(shù)超過(guò)房屋總套數(shù)百分之二十五的。

　　分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目，其首期交付使用房屋滿足前款規(guī)定條件之一的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

　　第十二條  房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定交付之日的當(dāng)月發(fā)生的住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；已竣工但尚未售出的或因建設(shè)單位原因未按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定辦理交付手續(xù)的，其間所發(fā)生的住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；買(mǎi)受人未按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定辦理房屋交接手續(xù)的，發(fā)生的住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由買(mǎi)受人承擔(dān)。

　　第十三條  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)結(jié)清物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)；雙方另有約定的，從其約定。

　　第十四條  前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中與住宅配套使用的電梯服務(wù)費(fèi)用包括基礎(chǔ)費(fèi)用和運(yùn)行電費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《綏芬河市普通住宅前期物業(yè)電梯收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格》（附件3）確定。

　　第十五條  前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中與住宅配套使用的二次加壓供水服務(wù)費(fèi)用包括基礎(chǔ)費(fèi)用和供水電費(fèi)。基礎(chǔ)費(fèi)用見(jiàn)《綏芬河市住宅前期物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)》附件2，供水電費(fèi)由價(jià)格行政主管部門(mén)核定預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)期滿多退少補(bǔ)。

　　第十六條  前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中與住宅配套建設(shè)使用的單體車(chē)庫(kù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照同小區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的三分之一收取。單體車(chē)庫(kù)改變使用用途的，按改變后的用途性質(zhì)收費(fèi)。

　　第十七條  前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中與住宅配套建設(shè)使用的室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)泊位（車(chē)庫(kù)）物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括停車(chē)場(chǎng)綜合管理、保潔、保安、公共通道照明、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《綏芬河市住宅前期物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)》（附件2中特有物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)限額）確定。

　　第十八條 前期物業(yè)服務(wù)中對(duì)于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽訂裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定。物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費(fèi)，用于裝修期間清運(yùn)建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《綏芬河市住宅前期物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)》（附件2中特有物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)限額）確定。

　　物業(yè)企業(yè)在收取裝修管理費(fèi)之后，不得以任何形式收取其它與裝修有關(guān)的費(fèi)用。

　　第十九條 住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修費(fèi)、電梯費(fèi)中的基礎(chǔ)費(fèi)用、二次加壓供水中的基礎(chǔ)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主預(yù)購(gòu)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，獨(dú)立核算、專(zhuān)款專(zhuān)用、結(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆谩?/p>

　　第二十條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。在前期物業(yè)服務(wù)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦費(fèi)用，但不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取額外費(fèi)用。

　　第二十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)以及物業(yè)服務(wù)監(jiān)督舉報(bào)電話和價(jià)格舉報(bào)電話，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十二條  違反本辦法規(guī)定，涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)方面的事宜，由物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋、處理；涉及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的事宜，由市發(fā)改部門(mén)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)袌?chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)處理。

　　第二十三條  其它性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，可參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條  本辦法自2023年8月1日起執(zhí)行?！督椃液邮形飿I(yè)收費(fèi)管理辦法》（綏價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2017﹞4號(hào)）同時(shí)廢止。

附件：綏芬河市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)